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Tegtmeier & Partner

Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Berlin

Die praktische Bedeutung des Mietverhältnisses und des Mietrechts

Mietrechtliche Fragen spielen in unserem täglichen Leben eine immer größere Rolle.

Dieses gilt sowohl für die wirtschaftliche Bedeutung von Gewerbemietverhältnissen als auch für die praktische Relevanz des Wohnraummietrechts, ganz gleich, ob man Vermieter oder Mieter ist. Vermietungsimmobilien sind zudem gerade in zinsschwachen Zeiten eine lukrative, weil weitestgehend sichere und „krisenfeste“ Anlagemöglichkeit. Die Nachfrage nach Mietwohnungen sowie Gewerberäumen in guter Berliner Lage übersteigt aktuell deren Angebot. „Vermieten und mieten“ – mit der Bedeutung des Themas wächst der Bedarf nach einer Beantwortung von immer mehr Fragen, die sich im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis aufdrängen.

Aufgrund dieser wachsenden praktischen Bedeutung des Mietrechts vor dem Hintergrund einer sich ständig weiter entwickelnden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Mietrechtsfragen und aufgrund der zuletzt zahlreichen mietrechtlichen Gesetzesneuerungen und -änderungen bedarf es einer fachlich fundierten anwaltlichen Beratung. Unsere Tätigkeit und unsere gerichtliche Vertretung erstrecken sich dabei auf sämtliche Gebiete des Miet- und Pachtrechts. Wir beraten unsere Mandanten zu Fragen der Ausgestaltung von Mietverträgen; Pachtverträgen oder anderen Nutzungsverträgen. Dabei beachten wir ihre individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten, sowohl für den Bereich einer gewerblichen Nutzung als auch bei der Vermietung und Verwaltung von Wohnungen. Über besondere und langjährige Erfahrung verfügen wir dabei bei der Beratung von Ärzten, Zahnärzten und Apothekern und bei der komplexen Vertragsgestaltung für den Betrieb von Restaurants, Gewerbe- und Einkaufszentren und auch Werbeflächen.

Unsere Beratung ist praxisorientiert; wir beraten und vertreten bei der Durchsetzung bzw. bei der Abwehr vertraglicher oder gesetzlicher Ansprüche im laufenden Mietverhältnis. Dazu gehört das Aufzeigen von Potential für Mieterhöhungen, Durchsetzung notwendiger Modernisierungen und die Durchsetzung von Zahlungsansprüchen. Bei der Anbahnung eines Mietvertrages oder eines Pachtvertrages ist eine Beratung und Verhandlung vor allem auch zu Klauseln erforderlich, die bei der Beendigung und Abwicklung des jeweiligen Vertrages bedeutsam werden, so zur Kündigung, Räumung und Räumungsvollstreckung.

Aktuelle Fragen zum Mietrecht – Regelungen zur energetischen Sanierung und Zweckentfremdungsverbot

Aktuell und z.Z. viel diskutiert werden die Auswirkungen des im Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetzes. Dazu gehören Regelungen zu einer energetischen Sanierung durch den Vermieter und zur Umlage der hierfür anfallenden Kosten sowie die Beschleunigung der Durchsetzung von Räumungsansprüchen. Viel diskutiert ist auch die Reaktion der Berliner Politik auf zunehmende Wohnungsknappheit, die sich in den Regelungen der zum Mai 2014 erlassenen Zweckentfremdungsverbotsverordnung wiederfindet. Die Regelung des Zweckentfremdungsverbotes, die eine Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als Wohnzwecken von einer Genehmigung abhängig macht (sog. „Erlaubnisvorbehalt“), hat schon im Vorfeld ihres Erlasses für einige Unruhe bei Vermietern und Gewerbemietern geführt, da doch recht unklar bleibt, welche gewerblichen Vermietungen zukünftig ohne Einschränkung erlaubt sein sollen. Vor allem Vermieter von Ferienwohnungen sind betroffen. Bei der notwendigen Anmeldung und Genehmigung der Nutzung können vielfach nicht mehr korrigierbare Fehler geschehen. Eine vorherige Beratung ist dringend erforderlich.

Mietminderung aufgrund Baulärms – immer wieder aktuell

Gerade in den innerstädtischen Bezirken Berlins sieht sich fast jeder Mieter regelmäßig einer nur schwer zumutbaren Belastung durch Baulärm oder gar Grobimmissionen durch allgegenwärtige Baustellen ausgesetzt. Aber gerade in diesen Bereichen ist bei einer geplanten Mietminderung Vorsicht geboten.

Die umfassende Instanzrechtsprechung der Amtsgerichte für Mietsachen sowie des Landgerichtes Berliner als Berufungsgericht hat hohe Hürden für die Berechtigung zur Mietminderung aufgestellt. Im schlimmsten Fall droht eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstand. Für eine überzogene Minderung haftet der mindernde Mieter. So ist eine Mietminderung wegen Baulärms nicht berechtigt, wenn bei Abschluss des Mietverhältnisses konkrete Anhaltspunkte für eine baldige Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft vorlagen. Leider definieren die Gerichte in ihren Entscheidungen nicht, welcher Art diese konkreten Anhaltspunkte zu sein haben. Es ist daher dringend anzuraten, vor einer erheblichen Mietminderung anwaltlichen Rat zu suchen. Die Rechtsprechung dazu ist umfangreich und fast ausschließlich einzelfallbezogen. Ohne umfangreiche Kenntnis dieser Rechtsprechung und große Erfahrung in mietrechtlichen Angelegenheiten lässt sich der Ausgang eines Rechtstreits unmöglich vorhersagen.

Aber nicht nur für Mieter birgt eine ungerechtfertigte Mietminderung hohe Risiken. Akzeptiert ein Vermieter eine solche, in der Annahme, er könne beim die Störung verursachenden Bauherren Regress nehmen, bleibt er unter Umständen auf den Kosten sitzen. Der Bauherr ist nach nachbarrechtlichen Grundsätzen nicht verpflichtet, den Schaden zu ersetzen, der durch ungerechtfertigte Mietminderungen entsteht. Sollten Sie sich also als Vermieter einer hohen Anzahl von erheblichen Minderungen aufgrund Baulärms in der Nachbarschaft Ihrer Immobilie ausgesetzt sehen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Durch frühzeitige anwaltliche Beratung lassen sich langwierige Rechtstreitigkeiten vermeiden. Aber auch wenn bereits Probleme aufgetreten sind, konnte unser kompetentes Team in der Vergangenheit scheinbar ausweglose Situationen für alle Seiten zufriedenstellend lösen.

Soziales Mietrecht – Probleme für Vermieter und Mieter

Das soziale Mietrecht betrifft ausschließlich das Wohnraummietverhältnis und ist maßgeblich durch den Preis- und Bestandsschutz geprägt. Der Bestandsschutzbesagt, dass Wohnraummietverhältnisse nicht zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden können. Der Mieter von Wohnraum wird davor durch zahlreiche Regelungen im Mietrecht geschützt. Einen mittelbaren Bestandsschutz erfährt der Mieter durch das Verbot der Zweckentfremdung bei Sozialwohnungen (§ 12 WoBindG) und in Ballungsgebieten durch landesrechtliche Verordnungen. Eine Mieterhöhung kann zwardurch Vertragvereinbart werden, allerdings nur soweit die Mietpreisbindung nicht entgegensteht. Gegen eine überhöhte Miete bilden strafgesetzliche Normen eine gesetzliche Grenze. Während des bestehenden Mietverhältnisses kann eine Mieterhöhung nur nach Maßgabe der §§557 ff. BGB oder dadurch herbeigeführt werden, dass die Miete durch eine Vertragsänderung neu vereinbart wird. Die einseitige Mieterhöhung kann der Vermieter nur in den im Gesetz niedergelegten Fällen vornehmen, das heißt zum Beispiel um die Miete an die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse oder einen gesteigerten Mietwert des Wohnraums anzupassen. Mit Ausnahme der Fälle der §§ 560, 568 BGB kann der Mieter im Fall einseitiger Mieterhöhung das Mietverhältnis durch Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist beenden.

Viele Mieter sind sich ihrer umfassenden Rechte überhaupt nicht bewusst und akzeptieren aufgrund der hohen persönlichen Belastung, die von jedweder Mietrechtsstreitigkeit ausgeht, Änderungen am Mietverhältnis vor denen sie eigentlich geschützt sind.

Aus Sicht des Vermieters ist insbesondere das Ende der Mietpreisbindung von Interesse, denn der Verkehrswert einer Immobilie kann durch sie erheblich herabgesetzt werden. Grundsätzlich ist die Mietpreisbindung an die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ gebunden.

Diese Eigenschaft haben Mietwohnungen, die unter Bereitstellung von Fördermitteln aus staatlichen Haushalten oder von Förderbanken geschaffen oder modernisiert worden und deren Belegung und Miethöhe über eine bestimmte Zeit reglementiert sind (Sozialbindung). Die Wohnungen können nur von Personen/Haushalten bezogen werden, die einen Wohnberechtigungsschein haben. Die Eigenschaft endet erst nach einer Frist von 10 Jahren ab vollständiger Rückführung der öffentlichen Förderung, also im Regelfall der Rückzahlung besonders günstiger Darlehen. Die derzeit sehr niedrigen Zinsen auf konventionelle, privatrechtliche Kredite können es empfehlenswert machen, den Förderkredit durch einen herkömmlichen Kredit abzulösen. Sollten Sie über einen solchen Schritt nachdenken, wenden Sie sich rechtzeitig an uns. Wir haben große Erfahrung mit der umfangreichen Rechtsprechung zum geförderten Wohnraum und haben schon häufig Lösungen gefunden, die für unsere Mandanten einen hohen wirtschaftlichen Mehrwert ihrer Immobilie mit sich brachten.

Wohnungseigentumsrecht

Wie das Miet- und Pachtrecht weist auch das Wohnungseigentumsrecht einen Bezug zur Immobilie (Gemeinschafts- und Sondereigentum) auf. Dieses eigenständige Rechtsgebiet, im Wohnungseigentumsgesetz normiert, befasst sich mit der Rechtsstellung der Wohnungs-eigentümergemeinschaft bzw. mit der Beziehung der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander und regelt die Stellung des Verwalters. Auch das Wohnungseigentumsrecht wurde zuletzt reformiert, so dass es zahlreiche Neuerungen zu beachten gilt. Die Stellung des Wohnungseigentümers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft ist von großer praktischer Bedeutung, beispielsweise schon bei der Geltendmachung von Mängeln aus dem Bauvorhaben. Wer kann die Rechte aus dem Bauvertrag geltend machen, der einzelne Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft, hängt von dem betroffenen Bauteil und der vertraglichen Gestaltung wesentlich ab. Ob das Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum oder die zugewiesene Sondernutzung betroffen ist, ist häufig von einem juristischen Laien überhaupt nicht zu klären.

Auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst sind Probleme an der Tagesordnung. Ob es um bauliche Veränderungen der Immobilie, um Abrechnung der Kosten oder das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geht, die Rechtsbeziehungen sind kompliziert und streitträchtig. Wir beraten Sie zu den genannten Problemen und natürlich auch zu allen anderen individuellen Fragen.